Xây nhà cho thuê ở Đà Nẵng lời bao nhiêu phần trăm một năm

Xây nhà cho thuê ở Đà Nẵng rồi rao bán nhiều không có nghĩa là mô hình hỏng

Rao bán nhiều là thật. Mình làm nghề ở Đà Nẵng, ngày nào cũng thấy hàng mới lên, đủ cả nhà cho thuê, nhà ở, đất nền. Lãi vay đang ở vùng cao, người cần vốn xoay việc khác cũng nhiều hơn, nên một thời gian nay người muốn bán cứ đông dần, ở mọi loại hàng chứ không riêng loại nào.

Cái khác nhau chỉ là miếng đất nền rao bán thì chẳng ai thắc mắc, còn toà nhà đang cho thuê rao bán là bị hỏi ngay “có lời sao bán”. Vì nó mang tiếng là cái máy ra tiền hằng tháng, nên cùng một làn sóng bán, riêng loại hàng này bị nghi ngờ nặng nhất.

Hai lý do mọi người hay đoán, “chắc lời giả” hoặc “chắc khu sắp giải toả”, phần lớn lại không phải. Khu ven biển vẫn xây liên tục, khu quanh khu công nghiệp vẫn kín người ở, làm gì có chuyện cả một vùng đồng loạt gặp vấn đề. Lý do thật bình thường hơn nhiều.

Người bán phần lớn kẹt dòng tiền hoặc vay quá tay theo một con số kỳ vọng

Phần lớn các căn đang rao, người ta bán vì hai lý do hay gặp nhất: kẹt dòng tiền kinh doanh, hoặc trước đó mua bằng đòn bẩy quá tay vì kỳ vọng dòng tiền cho thuê cao hơn thực tế rất nhiều. Đến lúc lãi vay vẫn ở mức cao như bây giờ mà tiền thuê thu về không đủ trả lãi, thì phải cắt để thoát ra.

Câu chuyện lặp đi lặp lại theo một khuôn quen thuộc. Có người vay phần lớn để mua đất, định xây nhà cho thuê, tính trong đầu một con số đẹp, chín mười phần trăm một năm, rồi mới đi vay theo đúng con số đó. Xây xong, cho thuê thật, mới thấy phòng không kín ngay như tưởng, giá thuê cũng không cao như lời người bán đất từng nói. Mỗi tháng tiền thuê không đủ trả lãi, phải bù từ túi riêng. Bù được vài tháng, vài người bù nổi cả năm, nhưng đến lúc khoản bù lớn hơn sức chịu thì phải rao bán để cắt lỗ. Không có gì bí ẩn, chỉ là một phép tính sai ngay từ đầu, đến lúc vận hành thật mới lộ ra.

Còn một nhóm thứ ba bình thường hơn cả: người bán vì đã đi hết chặng của họ. Giữ chục năm rồi, giờ chia tài sản cho con, đổi kế hoạch sống, hay muốn đổi sang tài sản khác. Thị trường nào, thời nào cũng có nhóm này.

Mô hình xây nhà cho thuê ở Đà Nẵng với số tròn, lấy khu biển Sơn Thuỷ làm ví dụ

Mình lấy hẳn một khu cụ thể cho chuẩn là khu biển Sơn Thuỷ, phường Hoà Hải, Ngũ Hành Sơn. Giá đất, giá thuê dưới đây là của khu này. Bạn nhắm khu khác thì thay số của khu đó vào, công thức giữ nguyên.

Một miếng đất kiểu phổ biến ở đây khoảng 180 m², giá tầm 11 tỷ. Trên đó xây một toà 7 tầng, tầng 1 để xe và sảnh, không cho thuê. Sáu tầng còn lại làm căn hộ một phòng ngủ, mỗi căn 30 đến 35 m², dạng đang được chuộng xây nhất lúc này vì nhắm đúng người đến ở dài hạn.

Tiền xây lấy đơn giá phổ biến khoảng 10 triệu một mét vuông sàn, số tròn để hình dung, xây thật thì mỗi nhà thầu báo một khác. Nhân với tổng diện tích sàn cả 7 tầng tầm 1.000 m² ra khoảng 10 tỷ. Cộng 11 tỷ tiền đất, tổng vốn khoảng 21 tỷ. Sáu tầng cho thuê, mỗi tầng đặt được 4 căn, tổng 24 căn.

Trên giấy hơn 12%, đẹp đúng bằng con số lời rao hay vẽ

Căn một ngủ dạng này ở khu này cho thuê được khoảng 8 đến 10 triệu một tháng, mình lấy 9 triệu. Nếu cả 24 căn kín khách quanh năm, doanh thu một tháng khoảng 216 triệu. Nhân 12 tháng, chia cho 21 tỷ vốn, ra hơn 12% một năm. Đẹp như mơ, và đẹp đúng bằng những con số mà lời rao hay vẽ.

Tính lại công suất 80% còn gần 10%, trừ chi phí về túi quanh 7 đến 8%

Một toà mới xây hiếm khi đầy ngay từ đầu. Phải có thời gian lấp khách, rồi vẫn có mùa vắng hơn mùa đông. Tính lại với công suất tám phần mười, tức khoảng 19 đến 20 căn có khách cùng lúc, doanh thu rơi về khoảng 173 triệu một tháng. Nhân 12, chia 21 tỷ, còn gần 10% một năm.

Đây vẫn là doanh thu trên giấy, chưa trừ đồng nào. Tiền nội thất sắm đủ cho 24 căn cộng thẳng vào vốn, vì căn một ngủ muốn cho thuê được 8 đến 9 triệu là phải đủ đồ. Rồi điện nước phần chung, sửa vặt, người dọn, thuế, và những tháng đầu công suất còn thấp hơn cả tám phần mười. Trừ hết, con số về túi thường rơi về quanh 7 đến 8% một năm, nếu mọi thứ chạy đúng như mình tính.

Các toà đang rao bán quanh khu chạy thật chỉ 4 đến 6% một năm

Giờ đối chiếu với đời thật. Những toà cho thuê đang rao bán quanh khu vực này, lấy chính doanh thu chủ nhà công bố chia cho giá họ rao, phần lớn chỉ ra 4 đến 6% một năm, kém phép tính trên giấy mấy điểm liền. Khoảng cách đó là giá thuê niêm yết so với giá thuê thật, là công suất mơ so với công suất chạy, là những khoản chi không ai kể lúc rao.

Và nó trả lời luôn câu hỏi đầu bài. Người bán trước cũng từng cầm một phép tính trên giấy đẹp y như mình vừa bấm, vay theo con số đó, rồi vận hành thật ra con số kia, không đủ trả lãi, phải bán.

Mức 4 đến 6% ngang, thậm chí thua lãi gửi niêm yết ở ngân hàng lớn bây giờ. Với người cầm tiền cỡ hai chục tỷ còn chát hơn, vì khoản lớn như vậy mang vào ngân hàng cổ phần thoả thuận riêng, lúc này có nơi trả quanh 10% một năm. Nhưng phép so với lãi gửi chỉ đúng với người đang cầm tiền mặt mà chưa mua. Ai đã cầm toà nhà trong tay mà không bị áp lực tài chính thì gần như không ai bán lúc này để đem tiền đi gửi, vì bán lúc thị trường chậm là bán giá thấp. Làn sóng rao bán bây giờ vẫn là chuyện của người đang kẹt, không phải người đang có lời rủ nhau bán.

Mô hình nhạy với giá thuê tới mức nào

Cũng toà đó, chỉ cần giá thuê thực tế thấp hơn mình tính một triệu mỗi căn, 9 xuống còn 8 triệu, là doanh thu rơi thêm khoảng hai chục triệu một tháng, tỷ suất mất ngay hơn một điểm phần trăm. Một triệu tiền thuê nghe rất nhỏ lúc ngồi tính, nhưng nó là ranh giới giữa hơn gửi tiết kiệm và thua gửi tiết kiệm. Giá thuê đưa vào phép tính phải là giá thuê thật của khu, đi hỏi người đang thuê quanh đó, không phải giá mình kỳ vọng.

Vốn ít hơn thì sao, miếng 100 m² cũng xây 7 tầng ra khoảng 9% trên giấy

Không phải ai cũng có 21 tỷ. Thử với một miếng nhỏ hơn cùng khu: đất 100 m², giá khoảng 6 tỷ, cũng xây 7 tầng, tầng 1 vẫn để xe. Tiền xây cũng 10 triệu một mét vuông sàn, tổng sàn khoảng 560 m² ra khoảng 5,6 tỷ. Cộng lại tổng vốn tầm 11 tỷ rưỡi. Sáu tầng cho thuê, mỗi tầng đặt được 2 căn một ngủ, tổng 12 căn.

Cùng mức 9 triệu một căn, công suất 80%, doanh thu một tháng khoảng 86 triệu. Nhân 12, chia 11 tỷ rưỡi, ra quanh 9% một năm trên giấy, thấp hơn toà lớn một chút. Toà càng nhỏ thì cầu thang, hành lang, tầng để xe chiếm tỷ lệ càng nặng, mà tiền đất vẫn phải trả đủ. Cỡ đất cũng là một biến số của bài toán.

Giá thuê quanh vùng biển không có một mặt bằng chung

Căn một ngủ ở An Thượng, toà làm tới nơi tới chốn, có cà phê dưới nhà, có bể bơi, nội thất đủ, sát biển, cho thuê được tới 18 đến 20 triệu một căn. Khu biển Sơn Thuỷ hay đầu tuyến Sơn Trà, hàng đầu tư tốt cũng 12 đến 15 triệu. Những mức đó có thật, nhưng đừng cầm nó lắp thẳng vào bài toán ở trên. Muốn chạm mức thuê đó thì tiền đất chỗ đó đã khác, suất đầu tư xây và nội thất cũng khác hẳn. Cùng công thức nhưng phải thay cả cụm số, không phải thay mỗi dòng giá thuê.

Dòng tiền thua gửi tiết kiệm thì mua nhà cho thuê để làm gì

Dưới một video review toà căn hộ trên kênh, có người bình luận đúng ý đó: hai mươi sáu tỷ gửi ngân hàng lãi mười phần trăm, mỗi tháng cầm hơn hai trăm triệu, mua làm gì cho mệt đầu. Số đó thật, nên càng phải trả lời cho rõ.

Sổ tiết kiệm trả lãi trên một cục tiền đứng yên. Mười năm sau cục tiền vẫn là cục tiền, và lãi suất đổi theo từng kỳ. Mức mười phần trăm thoả thuận hôm nay là lãi của vùng đỉnh chu kỳ, ngân hàng chỉ hứa đúng kỳ hạn đó. Hai mươi năm qua có ba đợt lãi cao, xen giữa là những quãng lãi gửi tụt rất sâu, chuyện này mình đã kể trong bài lãi suất cao có nên mua đất nhìn từ 3 đợt lãi cao 20 năm.

Căn nhà cho thuê có hai lớp. Lớp trên là tiền thuê, thường nhích dần theo năm khi khu đông lên. Lớp dưới là miếng đất, là phần thưởng nếu chọn đúng khu đang đông dân lên và là phần chịu trận nếu chọn sai khu. Nó không phải món quà chắc chắn, mình không hứa thay thị trường được. Đổi lại, nhà đất thua sổ tiết kiệm ở một thứ rõ ràng: muốn rút là không rút ngay được.

Nên câu trả lời tử tế là chia theo đồng tiền. Tiền có thể cần dùng trong một hai năm tới thì gửi ngân hàng, đừng nghĩ nhiều. Khoản tiền nhàn thật sự, năm năm trở lên không đụng đến, muốn vừa giữ giá trị vừa có đồng ra đồng vào hằng tháng, thì mô hình nhà cho thuê mới bắt đầu có nghĩa, với điều kiện phép tính dòng tiền phải tự mình bấm bằng số thật.

Việc nên làm trước khi đặt cọc một miếng đất để xây nhà cho thuê

Nếu bạn đang cầm tiền mặt và tính mua đúng lúc này, đó là lợi thế thật, nhưng đừng dừng ở “vị trí đẹp, giá tốt”. Trước khi cọc, tự chạy đúng mô hình trên với con số của riêng căn đó: giá đất cộng giá xây, hoặc giá đã xây sẵn; số căn số phòng dựng được thật; giá thuê thật của khu, không phải giá người bán nói; rồi trừ công suất thực tế 70 đến 80%, trừ tiếp chi phí vận hành. Ra dưới 5% thì đừng vội. Ra quanh 6 đến 7% trở lên mới đáng cân nhắc so với gửi tiết kiệm.

Nếu hỏi nên xây ở đâu để dòng tiền dễ đạt mức đó nhất: phòng cho người ở thật thuê dài hạn, sinh viên, công nhân, người mới chuyển đến, ở khu gần khu công nghiệp, gần trường đại học, thường kín phòng đều hơn nhiều so với khu ven biển chỉ đông khách theo mùa du lịch.

Và một việc quan trọng không kém con số: hỏi kỹ người bán đất hoặc người môi giới về mật độ xây dựng thật sự được phép trên miếng đất đó, số tầng tối đa, và có vướng quy hoạch gì không. Những thứ này quyết định bạn xây được bao nhiêu mét sàn thật, chứ không phải cứ có đất là xây thoải mái theo mô hình lý thuyết. Con số trong mô hình là để hình dung tỷ lệ, còn số thật của từng miếng đất phải hỏi đúng người có chuyên môn trước khi quyết. Nếu bạn nghiêng về mua một toà đã xây sẵn thay vì tự xây, bài mua toà căn hộ dịch vụ ở Đà Nẵng cần kiểm tra những gì có đủ danh sách giấy tờ và cách bóc giá vốn.

Câu hỏi thường gặp

Xây nhà cho thuê ở Đà Nẵng lời bao nhiêu phần trăm một năm?

Với mô hình đất 180 m² xây 7 tầng 24 căn một ngủ ở khu biển Sơn Thuỷ, tổng vốn khoảng 21 tỷ, trên giấy ra hơn 12%, tính công suất 80% còn gần 10%, trừ nội thất và chi phí vận hành về túi quanh 7 đến 8% một năm. Các toà đang rao bán quanh khu, lấy doanh thu chủ nhà công bố chia cho giá rao, phần lớn chỉ 4 đến 6%.

Nhà cho thuê ở Đà Nẵng đang có lời sao chủ lại bán?

Phần lớn vì kẹt dòng tiền kinh doanh, hoặc trước đó vay quá tay theo một con số kỳ vọng 9 đến 10% mà vận hành thật chỉ ra 4 đến 6%, tiền thuê không đủ trả lãi nên phải cắt. Còn một nhóm bán vì đã giữ đủ lâu, chia tài sản hoặc đổi kế hoạch sống. Rất ít trường hợp là lời giả hay khu sắp giải toả.

Dòng tiền nhà cho thuê 5 đến 6% thua lãi gửi ngân hàng thì có nên mua không?

Phép so với lãi gửi chỉ đúng với tiền mặt chưa mua. Sổ tiết kiệm trả lãi trên một cục tiền đứng yên và lãi đổi theo từng kỳ, còn nhà cho thuê có thêm lớp tiền đất. Tiền cần dùng trong một hai năm thì gửi ngân hàng. Tiền nhàn 5 năm trở lên mới tính nhà cho thuê, và phải tự bấm dòng tiền bằng số thật trước khi cọc.

Nên xây nhà cho thuê ở khu nào của Đà Nẵng để kín phòng đều?

Phòng cho người ở thật thuê dài hạn ở khu gần khu công nghiệp, gần trường đại học thường kín phòng đều hơn khu ven biển chỉ đông theo mùa du lịch. Trước khi mua đất phải hỏi mật độ xây dựng được phép, số tầng tối đa và quy hoạch của chính miếng đất đó.

Giá thuê căn hộ một phòng ngủ ở Đà Nẵng hiện khoảng bao nhiêu?

Hàng phổ thông khoảng 8 đến 10 triệu một tháng. Khu biển Sơn Thuỷ hay đầu tuyến Sơn Trà, hàng đầu tư tốt 12 đến 15 triệu. An Thượng, toà đủ tiện ích sát biển, 18 đến 20 triệu. Mức cao đi kèm tiền đất và suất đầu tư khác, không lắp thẳng vào bài toán hàng phổ thông.

Bài viết liên quan

• Mua toà căn hộ dịch vụ ở Đà Nẵng cần kiểm tra những gì
• Lãi suất cao có nên mua đất, nhìn từ 3 đợt lãi cao 20 năm
• 5 tín hiệu cho biết bao giờ lãi suất hạ
• Lộ trình 7 bước mua bất động sản Đà Nẵng cho người ở xa
• Đầu tư căn hộ cho thuê quanh Đại học FPT Đà Nẵng
• Mua toà căn hộ đang vận hành ở ven biển Sơn Thuỷ

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong mô hình là số tròn minh hoạ (đơn giá xây 10 triệu một mét vuông sàn, giá thuê 8 đến 10 triệu một căn, công suất 80%); số thật của từng miếng đất phải hỏi người có chuyên môn.

Xem video đầy đủ