Lộ trình 7 bước mua bất động sản Đà Nẵng cho người ở xa

Ba cái bẫy của người mua bất động sản Đà Nẵng từ xa

Mình gặp người mua từ xa ở ba nhóm. Nhóm mua để ở, chuyển hẳn vào đây sống như nhà mình đã làm. Nhóm second home, mỗi năm cả nhà vào vài đợt, những tháng còn lại để đó hoặc cho thuê. Và nhóm đầu tư, không ở, mua để giữ tiền khỏi mất giá, nếu được thì cho thuê lấy tiền hằng tháng. Ba nhóm khác nhau nhưng cùng một cái khó: mua một căn nhà cách mình hơn một tiếng bay.

Và người mua từ xa hay rơi vào ba cái bẫy. Có bạn mãi không quyết, xem tin rao ở Sơn Trà, xem video khu Hòa Xuân, lưu cả danh sách, một năm, hai năm mà chưa bay vào lần nào. Có bạn quyết theo tin, ai đó bảo khu này sắp có cầu, sắp có đường là tin. Như đất quanh Làng Đại học ở Hòa Quý, Điện Ngọc, quy hoạch từ năm 1997, chờ gần 30 năm mới thấy động thổ lại. Và có bạn quyết vội đúng lúc thị trường nóng, thấy người ta mua ầm ầm thì mình cũng mua, và mua ở mặt bằng giá mới.

Cả ba cái bẫy đều từ một chỗ mà ra: mình bắt đầu từ căn nhà, trong khi việc mua nhà ở xa phải bắt đầu từ chính mình. Mua để làm gì, tiền đến đâu, rồi mới đến khu, đến căn. Đi ngược lại thì căn nào cũng thấy hay, mà quyết thì không dám.

Cái giá của việc chờ thêm một năm

Gửi tiết kiệm là chỗ để tiền tốt, mình không phủ nhận. Nhưng lãi cao không kéo dài mãi. Đến lúc lãi hạ, tiền từ ngân hàng đổ ra nhà đất và giá bật lên: đứng yên cả năm, rồi lên hẳn một mặt bằng mới trong vài tháng, và không quay về giá cũ nữa.

Ngay Đà Nẵng thôi. Từ 2019 đến 2023 giá đất ở đây gần như đứng yên, có lúc còn giảm, ai cũng bảo chưa vội. Rồi lãi hạ, từ 2024 giá nhích lên, sang 2025 thì bật hẳn. Đất đầu tuyến Sơn Trà, cách biển Mỹ Khê chừng 200 mét, năm 2022 rao quanh 40 đến 50 triệu một mét vuông, năm 2024 tầm 70, đến cuối 2025 đã rao trên 100. Kiệt phố Tây An Thượng, năm 2022 vẫn có mảnh rao 60 đến 70 triệu, cuối 2025 lên 200 đến 300. Cùng một khoản tiền, năm 2022 mua được một miếng đất, giờ chỉ còn nửa miếng. Đây là giá rao theo từng thời điểm tổng hợp từ Batdongsan.com.vn, chỉ để minh hoạ một chu kỳ, giá từng khu phải đọc theo khoảng.

Với người mua để ở hay để về nghỉ, cái giá của việc chờ không chỉ nằm ở tiền. Mỗi năm lùi lại là một năm kế hoạch ấy vẫn nằm trên giấy: bố mẹ thêm một tuổi, con lớn thêm một lớp. Tiền mất giá thì còn kiếm lại được, thời gian của một gia đình thì không ai giữ hộ. Mình nói vậy không phải để bạn mua vội, mà để bắt đầu bước 1 ngay hôm nay.

Bốn bước đầu bạn làm được ở nhà

Bước 1. Chọn thành phố trước khi chọn nhà

Câu phải trả lời: nơi này có đáng để đặt tiền và đặt gia đình mình vào không? Lỗi hay gặp là bỏ qua bước này vì ai cũng nghĩ mình đã biết Đà Nẵng rồi. Mình nhìn một nơi bằng ba câu hỏi. Có người thật đang dọn đến ở không? Nhà nước có đang bỏ tiền xây thật không? Người ta có mang tiền đến đây sống và làm ăn không?

Người dọn đến thì mình không cần đọc thống kê, mình sống ở đây và thấy: giọng Bắc trong quán cà phê buổi sáng, lớp của con mình giữa năm có thêm bạn mới chuyển vào. Nhà nước xây thì chạy một vòng là thấy công trường: công viên 29 Tháng 3 làm lại, nhà ga sân bay mở rộng, hầm chui nút Lê Thanh Nghị, sông Cổ Cò nạo vét, cảng Liên Chiểu phía Tây Bắc. Còn tiền người ta mang đến thì nhìn cái sân bay quốc tế nằm ngay trong lòng thành phố, xuống máy bay 15 phút là ra tới sông Hàn.

Một điều nữa để nhìn cho đủ: Đà Nẵng có hai dòng người cùng lúc. Cho khách du lịch thuê thì vào mùa được giá cao, nhưng mùa mưa vắng. Cho người đến ở thuê, sinh viên, người đi làm, gia đình mới chuyển vào, thì giá thấp hơn nhưng kín quanh năm và nhàn hơn nhiều. Một thành phố có cả hai dòng như thế là thành phố đáng để đặt tiền. Còn mình đi theo dòng nào là chuyện của bước 2.

Bước 2. Chốt mục đích và túi tiền

Hai câu phải trả lời: căn nhà này để làm gì, và mình mua bằng tiền nào. Lỗi hay gặp là đi xem nhà trước rồi mới nghĩ mục đích, nên căn nào đẹp cũng thích. Để ở thì thứ đứng đầu là nhịp sống hằng ngày: trường của con, chỗ làm, chợ, bệnh viện, một khu đã đông người để tối có đèn, biển gần hay xa xếp sau. Second home thì ngược lại: chỗ cả nhà thích ở, gần biển, và nằm ở nơi khách tự tìm đến để những tháng mình vắng còn cho thuê được. Đầu tư giữ tiền thì chỉ cần pháp lý sạch và ở nơi có nhiều người mua lại. Đầu tư dòng tiền thì chọn mô hình trước khi chọn nhà.

Rồi đến tiền, và đây là chỗ mình nói ai chưa nên mua. Mua để ở thì vay là bình thường, chỉ cần khoản trả mỗi tháng gia đình chịu được thoải mái. Nhưng mua để nghỉ hay để đầu tư mà phải vay tới hai phần ba thì chưa nên. Tiền mà một, hai năm tới còn phải dùng vào việc khác, chưa nên. Muốn mua rồi vài tháng sau bán chốt lời, bài này không dành cho bạn. Còn nếu tiền phần lớn là của mình, để được 5 năm trở lên, thì bạn đủ điều kiện hơn bạn tưởng.

Việc cụ thể: viết ra giấy ba dòng. Mua để làm gì. Một năm dùng mấy tuần. Số tiền tối đa bỏ ra mà không phải vay quá một phần ba. Chưa viết được ba dòng này thì chưa đi xem nhà.

Bước 3. Mục đích nào, khu đó

Bạn đã viết ra mua để làm gì thì khu sẽ tự hiện ra. Lỗi hay gặp là chọn khu theo lời khen: lên hội nhóm hỏi, ai cũng khen khu mình đang ở, người có hàng ở khu nào thì dẫn bạn đi khu đó. Không ai nói dối, nhưng cũng không ai đặt hai khu cạnh nhau cho bạn so.

Mua để ở thì nhìn vào nơi đã có sẵn nhịp sống: trung tâm Hải Châu, Thanh Khê, hoặc những khu đông vui hợp với nếp sống của nhà mình như Sơn Trà, An Hải cho người thích gần biển, Hòa Xuân cho nhà cần rộng và yên. Second home thì nhìn về dải biển Mỹ Khê, phố Tây An Thượng, xa hơn là Tân Trà, Hòa Hải gần bãi tắm Non Nước, hoặc Hội An với An Bàng, Cẩm Châu, Cẩm Thanh. Cho thuê dài hạn thì trung tâm và các khu quanh trường đại học như Làng Đại học, Hòa Khánh. Cho khách du lịch thuê thì trục ven biển hoặc Hội An, nơi tiền thuê ngang ven biển Đà Nẵng mà giá vốn thấp hơn hẳn.

Và đừng chọn khu theo con đường sắp mở. Hạ tầng thật có làm giá lên, nhưng nó lên khi đường đã đổ nhựa, không phải khi mới có tin. Việc cụ thể của bước 3 là đi thử: tự đi bằng chân mình từ cửa nhà đến trường của con, ra bãi tắm hay ra chợ đúng giờ mình sẽ đi, và đếm xem 10 lô thì mấy lô đã có nhà, có người ở, có quán mở. Khu mà dân tại chỗ cũng mua thì mới là khu thật.

Bước 4. Chọn loại theo phương án, không theo cảm giác

Trong khu đã chọn, mua loại gì: đất trống, nhà cũ trên đất, nhà xây sẵn hay căn hộ? Quan điểm của mình là loại nào cũng được, miễn phương án đủ tốt, tức là trả lời được câu “mua về rồi làm gì với nó”. Đất trống phải có bài toán xây. Nhà cũ trên đất thì ở ngay hoặc cho thuê nguyên trạng. Nhà xây sẵn tiện nhất, nhưng nhà xây mới để bán có những điểm yếu vào mùa mưa mới lộ, nên căn nào chưa qua mùa mưa nào thì ở bước 5 kiểm kỹ hơn.

Với nhóm đầu tư cho thuê, phương án phải có thêm một dòng: dòng tiền có đủ tốt không. Với bất kỳ căn nào người ta gửi, bạn làm đúng một phép tính: giá thuê thật quanh đó, nhân số tháng có khách thật, trừ chi phí, chia cho tổng tiền bỏ ra, rồi đặt cạnh sổ tiết kiệm. Dòng tiền thấp hơn sổ tiết kiệm mà đất lại không ở nơi đang lớn lên thì phương án chưa đủ tốt, khỏi bay.

Ba bước sau cần một đôi mắt tại chỗ

Bước 5. Ở thử, rồi một chuyến bay có chuẩn bị

Đây là bước duy nhất phải bay vào, và cũng là bước nhiều người làm sai nhất: bay vào không chuẩn bị, xem bảy tám căn trong một ngày, về đầu rối hơn lúc đi. Nếu làm được một việc thì mình thấy đáng nhất là thuê một căn đúng khu định mua, ở một tháng. Không bỏ được cả tháng thì làm bản rút gọn: dịp lễ thay vì ở khách sạn ven biển, thuê một căn đúng khu định mua bốn, năm ngày, sinh hoạt như người ở đó, cộng thêm một chuyến ngắn vào mùa mưa tháng 10, tháng 11 để thấy khu đó lúc xấu nhất.

Chuyến đi xem nhà thì hai ngày một đêm, đừng xem quá ba căn. Đo lại đất thật bằng bước chân mình so với số trên sổ. Hỏi giá thuê thật ở hai căn ngay quanh đó, chứ không hỏi người bán. Pháp lý không phải điểm cộng mà là điều kiện: tranh chấp, bị ngăn chặn, sai tên chủ, chưa hoàn công, dính quy hoạch, sai một điểm là bỏ, đẹp mấy cũng bỏ. Quy hoạch mình soi nhanh trên Guland, rồi trước khi cọc mới mở ứng dụng của thành phố xác nhận lại.

Và mưa bão. Ngập ở đây là chuyện của từng con đường, không phải của cả thành phố. Đừng hỏi “chỗ này có ngập không” vì ai cũng bảo không. Hỏi đúng một câu với người dân sống ngay quanh đó: “tối 14 tháng 10 năm 2022, nước ở đây lên tới đâu?”. Đó là đêm mưa lớn nhất mà người Đà Nẵng còn nhớ.

Bước 6. Chọn thời điểm và xuống tiền

Lỗi hay gặp chính là cái bẫy quyết vội: lúc thị trường nóng mới đi mua, phải tranh với nhiều người và mua ở mặt bằng mới. Nhiều bạn nghĩ lúc lãi cao là lúc nên đứng ngoài. Với người phải vay thì đúng. Nhưng lãi suất cao lại là cơ hội của người có sẵn tiền mặt, vì đó là lúc người bán nhiều hơn, người mua thưa hơn, bạn có nhiều căn để chọn và có thời gian suy nghĩ cho kỹ. Còn mua để ở và phải vay một phần thì đừng ngồi chờ lãi hạ, vì lãi hạ thì giá lên theo. Căn đã đúng, khoản trả mỗi tháng gia đình chịu được thoải mái, thì mua.

Đất Đà Nẵng không chạy mất trong 15 phút bạn đọc bài này. Căn đã qua đủ 5 bước thì mua vì nó đúng, không phải vì sợ lỡ. Lúc cọc, vì ở xa, có ba việc nhỏ: chưa thấy sổ gốc thì chưa chuyển tiền, hợp đồng cọc ghi rõ tra ra vướng pháp lý thì được trả cọc, sổ đang thế chấp thì giải chấp xong mới sang tên và tiền đi qua ngân hàng.

Bước 7. Để căn nhà làm việc, và giữ đường bán

Mua xong rồi, căn nhà sống thế nào khi mình không ở đó? Để ở thì bước này nhẹ nhất: mình ở, mình chăm, một căn nhà được ở đúng cách trong một khu đang đông lên tự nó lên giá theo khu. Second home thì một năm bạn vào được mấy tuần, còn lại hơn 40 tuần nhà đóng cửa xuống cấp rất nhanh, nhất là gần biển. Nên cho thuê lúc vắng, trước hết để nhà có người chăm, và phải có một người ở Đà Nẵng cầm chìa khóa từ trước ngày bạn bay về. Đầu tư cho thuê thì phải có người vận hành, và tính tiền của người đó vào phép tính ở bước 4.

Một bất động sản đang được dùng đúng phương án, có người ở, có người thuê, có người chăm, luôn dễ bán hơn một tài sản để không. Ngày bạn cần tiền lớn, chính điều đó bán được nó.

Việc làm ngay tuần này

Tối nay lấy một tờ giấy, viết ba dòng của bước 2: mua để làm gì, một năm dùng mấy tuần, số tiền tối đa bỏ ra mà không vay quá một phần ba. Rồi mở bản đồ giá đất, khoanh hai khu hợp với dòng đầu tiên. Đến đây bạn đã đi xong nửa đường mà chưa tốn một chuyến bay nào. Bạn chưa cần mua gì cả, chỉ cần hôm nay bắt đầu bước 1.

Câu hỏi thường gặp

Mua bất động sản Đà Nẵng từ xa thì bước đầu tiên là gì?

Không phải chọn căn. Bước đầu tiên là trả lời nơi này có đáng để đặt tiền và đặt gia đình mình vào không, rồi viết ra ba dòng: mua để làm gì, một năm dùng mấy tuần, số tiền tối đa bỏ ra mà không vay quá một phần ba.

Ai thì chưa nên mua nhà đất Đà Nẵng lúc này?

Người mua để nghỉ hay để đầu tư mà phải vay tới hai phần ba. Người mà một, hai năm tới còn phải dùng tiền vào việc khác. Và người muốn mua rồi vài tháng sau bán chốt lời, vì đất ở đây mua xong chưa bán ngay được trong vài tháng đầu.

Mua để ở, second home hay đầu tư thì nên nhìn khu nào ở Đà Nẵng?

Để ở thì trung tâm Hải Châu, Thanh Khê hoặc các khu đã đông như Sơn Trà, An Hải, Hòa Xuân. Second home thì dải biển Mỹ Khê, An Thượng, Tân Trà hoặc Hội An. Cho thuê dài hạn thì trung tâm và quanh trường đại học. Cho khách du lịch thuê thì ven biển hoặc Hội An. Giá từng khu phải đọc theo khoảng.

Làm sao biết một khu ở Đà Nẵng có ngập không?

Đừng hỏi “chỗ này có ngập không” vì ai cũng bảo không. Hỏi người dân sống ngay quanh đó một câu: tối 14 tháng 10 năm 2022 nước ở đây lên tới đâu. Đó là đêm mưa lớn nhất mà người Đà Nẵng còn nhớ, và ngập là chuyện của từng con đường.

Lãi suất cao thì có nên mua bất động sản không?

Với người phải vay thì nên cân nhắc. Với người có sẵn tiền mặt thì lãi cao lại là lúc dễ chịu nhất trong chu kỳ: người bán nhiều hơn, người mua thưa hơn, có nhiều căn để chọn và có thời gian suy nghĩ kỹ. Còn mua để ở và vay một phần thì đừng chờ lãi hạ, vì lãi hạ thì giá lên theo.

Bài viết liên quan

• Xây nhà cho thuê ở Đà Nẵng lời bao nhiêu phần trăm một năm
• Toàn cảnh hạ tầng Đà Nẵng và Hội An cho nhà đầu tư từ xa
• Dân số Đà Nẵng tăng bao nhiêu người mỗi năm
• Khơi thông sông Cổ Cò đang đến đâu sau hơn 20 năm
• Biển Cửa Đại Hội An đang được làm lại bằng gần 1.500 tỷ
• Lãi suất cao có nên mua đất, nhìn từ 3 đợt lãi cao 20 năm
• Chuyển cả nhà vào Đà Nẵng sống sau 10 tháng nhìn lại
• Hội An cách Đà Nẵng bao xa tính theo phút chạy thật
• Nên đầu tư bất động sản khu nào ở Đà Nẵng

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Số giá là giá rao theo thời điểm, tổng hợp từ Batdongsan.com.vn, chỉ để minh hoạ.

Xem video đầy đủ

Xem trên YouTube: Lộ trình 7 bước sở hữu bất động sản Đà Nẵng: để ở, để làm second home, hay để đầu tư. Kênh Hà Nguyên – BĐS Đà Nẵng có video mới mỗi tuần. Nhóm Zalo SĂN BĐS ĐÀ NẴNG CÙNG HÀ NGUYÊN, nơi mình đăng sản phẩm đã đi xem tận nơi: zalo.me/g/4zrustqizmxngbsfro5a.