Mua toà căn hộ dịch vụ ở Đà Nẵng cần kiểm tra những gì

Mua toà căn hộ dịch vụ ở Đà Nẵng khác hẳn mua đất rồi tự xây

Người có sẵn vài chục tỷ muốn tạo dòng tiền ở Đà Nẵng thường đứng trước hai hướng. Hướng thứ nhất là mua một lô đất rồi tự xây. Hướng thứ hai là mua lại một toà đã hoàn thiện và đang vận hành.

Tự xây thì chủ động được thiết kế, nhưng phải tính cả quãng thời gian lo giấy phép và chờ nhà thầu. Trong quãng đó tiền nằm im, không sinh ra đồng nào. Mua toà có sẵn thì vào khai thác được ngay, đổi lại phải chấp nhận thiết kế của người khác và phải kiểm tra kỹ hơn nhiều.

Mình không nói hướng nào hơn. Mình chỉ muốn chỉ ra rằng hai hướng này kiểm tra khác nhau hoàn toàn, và phần lớn người mua lần đầu áp cách kiểm tra của mua đất vào mua toà nhà, nên bỏ sót những thứ quan trọng nhất.

Phòng cháy chữa cháy và thang máy quyết định toà nhà được kinh doanh loại hình gì

Đây là hai thứ mình kiểm tra đầu tiên, trước cả khi nghe con số doanh thu.

Một toà nhà muốn đăng ký kinh doanh lưu trú thì phải có hệ thống phòng cháy chữa cháy được nghiệm thu. Thiếu nó, toà nhà chỉ cho thuê được dạng nhà ở thông thường, không làm khách sạn hay cho thuê theo ngày được. Thang máy thì ảnh hưởng trực tiếp tới giá thuê của các tầng trên: không có thang máy, phòng tầng năm tầng sáu rất khó cho thuê bằng giá phòng tầng dưới.

Toà mình đi xem có đủ cả hai, sổ đã hoàn công và có nghiệm thu phòng cháy chữa cháy. Nhờ vậy chủ mới có thể chọn một trong ba hướng khai thác thay vì bị khoá vào một cách duy nhất.

Ba hướng khai thác của một toà đủ điều kiện

Hướng thứ nhất là làm khách sạn. Hướng thứ hai là làm căn hộ cho người nước ngoài thuê dài hạn, khu ven biển Ngũ Hành Sơn có khá đông khách Trung Quốc, khách Hàn Quốc và khách châu Âu ở theo tháng. Hướng thứ ba là cho thuê theo ngày kiểu homestay cho khách du lịch.

Một toà thiếu giấy tờ thì ba hướng này rụng gần hết, chỉ còn cách cho thuê nguyên căn giá thấp. Đó là lý do mình xếp phần giấy tờ lên trước phần dòng tiền.

Vị trí nên đo bằng phút đi lại và bằng nguồn khách thuê

Với nhà ở, vị trí đẹp là gần trường, gần chợ, gần chỗ làm. Với một toà cho thuê, vị trí đẹp là chỗ có sẵn nguồn khách thuê quanh năm.

Toà này nằm trên đường Thuỷ Sơn, phường Hoà Hải, quận Ngũ Hành Sơn, cách biển khoảng 200 mét, đi bộ ra bãi tắm chừng mười phút. Quan trọng hơn con số đó là nó nằm trong vành đai nghỉ dưỡng chạy dọc đường Trường Sa nối Đà Nẵng với Hội An, cạnh hai khu nghỉ dưỡng lớn là Hyatt Regency Danang và Danang Marriott Resort & Spa.

Nghĩa là khu này không phải vùng đang chờ hạ tầng hình thành trong tương lai. Nó đã định hình thành vùng du lịch nghỉ dưỡng từ nhiều năm nay, và nguồn khách thuê đã có sẵn chứ không phải chờ.

Khi đi xem bất kỳ toà nào, nên tự bấm Google Maps đo thời gian từ toà nhà tới biển, tới trung tâm, tới sân bay. Đừng lấy số trong tin rao. Mình đã gặp những tin rao sai cả ba con số khoảng cách.

Tách tiền đất ra khỏi tiền xây để biết mình thực sự trả bao nhiêu cho toà nhà

Đây là cách bóc giá mình dùng cho mọi sản phẩm vừa có đất vừa có công trình.

Lấy giá chào trừ đi giá trị lô đất theo mặt bằng giá khu đó, phần còn lại chính là số tiền bạn thực sự trả cho toà nhà cộng nội thất. So phần còn lại đó với chi phí xây mới một toà tương đương là biết mình mua đắt hay rẻ.

Cách này tránh được một lỗi rất phổ biến: gộp cả đất lẫn nhà vào rồi chia cho diện tích đất, ra một con số trên mét vuông rất cao, nhìn vào tưởng sản phẩm đắt trong khi thực tế không phải. Giá đất từng khu tra được trên bản đồ giá bất động sản Đà Nẵng mình làm sẵn.

Bốn thứ cần xem tận mắt trước khi xuống tiền

Thứ nhất là sổ và giấy tờ hoàn công, xem công năng ghi trong đó có cho phép kinh doanh lưu trú không.

Thứ hai là biên bản nghiệm thu phòng cháy chữa cháy, cùng tình trạng thực tế của thiết bị trong toà.

Thứ ba là hợp đồng thuê đang có với đơn vị vận hành, đặc biệt là thời hạn còn lại và điều khoản khi sang tên.

Thứ tư là dòng tiền thực tế các tháng gần đây, đối chiếu với con số được nói miệng. Một toà vận hành thật thì luôn có số liệu để đưa.

Việc nên làm trong tuần này nếu đang tìm một toà cho thuê

Chọn hai hoặc ba toà đang rao trong khu bạn quan tâm. Với từng toà, tự bấm Maps đo thời gian ra biển và vào trung tâm, tra giá đất khu đó, rồi làm phép trừ để biết phần công trình còn lại bao nhiêu. Sau đó mới liên hệ xin xem giấy tờ.

Làm đủ ba bước này trước khi đi xem thì loại được phần lớn tin rao không đạt mà không mất buổi nào.

Câu hỏi thường gặp

Mua toà căn hộ dịch vụ ở Đà Nẵng cần những giấy tờ gì?

Tối thiểu cần sổ đã hoàn công, giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu phòng cháy chữa cháy. Nếu toà đang cho thuê thì cần thêm hợp đồng thuê với đơn vị vận hành và số liệu dòng tiền các tháng gần đây. Thiếu phần nghiệm thu phòng cháy chữa cháy thì việc đăng ký kinh doanh lưu trú sẽ vướng.

Nên mua toà có sẵn hay mua đất tự xây?

Tuỳ vào việc bạn muốn khai thác sớm hay muốn chủ động thiết kế. Mua toà có sẵn thì vận hành được ngay nhưng phải kiểm tra giấy tờ và chất lượng công trình kỹ. Tự xây thì chủ động hơn nhưng phải tính cả thời gian làm thủ tục và thi công, trong lúc đó vốn chưa sinh lời.

Làm sao biết toà nhà đang được chào giá hợp lý?

Tách giá chào thành hai phần. Lấy diện tích đất nhân với giá đất khu vực để ra phần đất, phần còn lại là tiền cho công trình và nội thất. So phần còn lại đó với chi phí xây mới một toà tương đương là thấy ngay.

Khu Thuỷ Sơn ở Ngũ Hành Sơn có nguồn khách thuê ổn định không?

Khu này nằm trong vành đai nghỉ dưỡng dọc đường Trường Sa nối Đà Nẵng với Hội An, cạnh các khu nghỉ dưỡng lớn, nên có cả khách du lịch ngắn ngày lẫn khách nước ngoài thuê theo tháng. Mức giá thuê cụ thể thì thay đổi theo mùa và theo chất lượng nội thất của từng toà.

Bài viết liên quan

• Xây nhà cho thuê ở Đà Nẵng lời bao nhiêu phần trăm một năm
• Lộ trình 7 bước mua bất động sản Đà Nẵng cho người ở xa
• Lãi suất cao có nên mua đất, nhìn từ 3 đợt lãi cao 20 năm
• Dân số Đà Nẵng tăng bao nhiêu người mỗi năm
• Toàn cảnh hạ tầng Đà Nẵng và Hội An cho nhà đầu tư từ xa
• Đầu tư căn hộ cho thuê quanh Đại học FPT Đà Nẵng
• Mua toà căn hộ đang vận hành ở ven biển Sơn Thuỷ

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số về doanh thu nêu trong video là số do bên vận hành cung cấp.

Xem video đầy đủ